Étude de marché : 5 éléments clés pour la réussir

01/09/2022

L’étude de marché est nécessaire pour investir dans l’immobilier locatif. La sous location professionnelle ne fait pas exception : pour limiter les risques, vous devez réaliser une étude de marché rigoureuse et fine. Choisir sa ville, son bien, étudier le marché du tourisme local etc. Découvrez comment réaliser votre étude de marché en sous location professionnelle en 5 points clés.

L’étude de marché : son importance avant un investissement immobilier

La sous location professionnelle est un investissement immobilier. Le but est de générer des rentes immobilières pérennes. L’étude de marché est une étape indispensable avant d’investir dans l’immobilier locatif. Elle permet d’évaluer les possibilités de rendement et les éventuels risques avant d’investir.

Si vous souhaitez débuter en sous location professionnelle, vous ne pouvez pas faire l’impasse sur l’étude de marché. Cela vous permettra d’estimer l’apport nécessaire pour démarrer votre activité, limiter les risques et évaluer le potentiel rendement du bien visé.

Contrairement à l’achat d’un bien immobilier, la sous location professionnelle ne vous engage que sur quelques années. L’étude de marché réalisée sera donc moins poussée que dans le cadre d’un achat. Cependant, l’avenir de votre activité en dépend.

Un conseil : prenez votre temps !

Réaliser une étude de marché en 5 points clés

L’étude de marché immobilier est méthodique. Respectez ces 5 étapes clés afin de la réaliser correctement pour votre activité de sous location professionnelle.

Définir son objectif en sous location professionnelle

Une entreprise qui marche est une entreprise où les objectifs ont été clairement définis avant de démarrer l’activité entrepreneuriale. Avant de vous lancer, définissez vos objectifs. Par exemple :

• ·         dégager des revenus complémentaires en plus de mon activité salariale. Pensez à définir précisément le montant souhaité ;

• ·         remplacer mon salaire actuel par des rentes immobilières grâce à la sous location professionnelle ;

• ·         me constituer un apport en vue d’un réel achat immobilier ;

• ·         monter une entreprise de sous location professionnelle florissante ;

• ·         faire mes premiers pas dans l’investissement locatif, sans prendre de gros risques.

En fonction de votre objectif, vos besoins ne seront pas les mêmes. Pour un simple revenu complémentaire, il suffira de trouver un appartement meublé dans une ville où la rentabilité est bonne.

Au contraire, si vous souhaitez remplacer votre salaire actuel par des rentes immobilières, il faudra viser un plus grand nombre de biens, 4 ou 5 minimum. Le but étant à la fois de maximiser vos gains, mais aussi de lisser le risque. Si l’un de vos biens n’est pas loué dans le mois, les pertes seront compensées par le reste des appartements.

Une astuce de pro : dans l’idéal, choisissez-les dans des villes ou des secteurs différents. En cas de perte de rendement, les dégâts se feront moins ressentir.

Vous l’aurez compris, vos objectifs sont déterminants pour la suite de notre étude de marché immobilier.

Déterminer la ville où sous louer votre bien immobilier

Le choix de la ville où se situera votre sous location Airbnb est crucial. Ce choix dépendra largement de votre objectif final.

Pour un revenu complémentaire, l’idéal est de choisir une ville à proximité de son lieu d’habitation ou de travail, afin de pouvoir intervenir en cas de besoin. En revanche, si votre objectif est de créer un parc immobilier florissant, visez les villes où le potentiel de rendement est le plus élevé.

Si vous sous louez plusieurs appartements meublés, évitez de le faire dans la même ville. Si l’immobilier s’écroule, vous risqueriez de tout perdre.

En sous location professionnelle, nous sommes considérés comme des professionnels du tourisme. Vous accueillerez des vacanciers ou des salariés en déplacement professionnel. Étudiez le marché sous cet angle : ma ville possède-t-elle des opportunités pour les touristes ? Mon choix est-il pertinent pour des professionnels en déplacement ?

Choisir un bien immobilier en fonction du public visé

Une fois la ville définie, pensez à bien choisir le logement en fonction du public principal que vous souhaitez attirer. Imaginons que votre clientèle type soit un jeune couple, désireux de découvrir la ville. Un appartement avec une seule chambre, situé près des transports en commun et de la gare, avec éventuellement une place de parking suffira à satisfaire ce type de prospect.

En revanche, si vous souhaitez louer votre bien meublé à des familles, visez minimum 2 chambres. La place de parking est quasiment obligatoire dans ce cas-là : les familles se déplacent rarement en transport en commun. Pensez aussi au voisinage : préférez un logement au rez-de-chaussée.

Étudier l’offre et la demande de biens dans la zone

Airbnb est une mine d’informations pour votre sous location professionnelle. Prenez le temps d’y faire un tour : prix des biens loués, particularités, atouts etc. Vous devez étudier l’offre déjà existante dans votre ville. Cela permet d’avoir une longueur d’avance sur la concurrence.

L’étude de la demande est légèrement délicate en sous location professionnelle : il n’y a pas d’indicateurs précis. Des réservations souvent pleines et une offre d’hôtels à proximité conséquente vous indiquent que la demande est probablement supérieure à l’offre. En fonction du secteur où se trouve votre bien, certains mois peuvent être plus prisés que d’autres.

Gardez une information en mémoire : lorsque l’offre est supérieure à la demande, les prix baissent. En revanche, lorsque la demande est supérieure à l’offre, ils augmentent.

Analyser le marché du tourisme local

Encore une fois, vous devez analyser la concurrence avant de démarrer votre activité.

• ·         Que proposent vos concurrents dans leurs logements ?

• ·         Quels sont les prix pratiqués pour le même type de biens ?

• ·         Sont-ils nombreux et appréciés ?

• ·         Existe-t-il des offres particulières incluant à la fois le logement et des activités ?

• ·         Quelles sont les activités à proximité de mon appartement ?

Connaitre le marché du tourisme local sur le bout des doigts permet de savoir où vous mettez les pieds. Avec un peu d’ingéniosité, vous pourrez vous démarquer de la concurrence et maximiser vos gains.

Prenons un exemple simple : vous sous louez un bien dans la ville d’Annecy. Réputée pour son sublime lac, vous décidez d’établir un partenariat avec une entreprise de bateaux moteur permettant de faire un tour sur le lac.

En louant chez vous, vos hôtes bénéficient de 50 % de réduction sur la traversée. En étudiant le marché du tourisme local, vous pouvez vous démarquez de la concurrence efficacement.

Se faire accompagner par un conseiller immobilier est-il nécessaire en sous location professionnelle ?

Généralement, lors de l’achat d’un bien immobilier, les particuliers sont accompagnés par un conseiller immobilier dans leur étude de marché. En sous location professionnelle, cette démarche n’est pas nécessaire. Les baux commerciaux ne vous engagent que pour quelques années. L’étude de marché est simplifiée et peut être réalisée sans problème par des particuliers.

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